Asuntokupla - Housing bubble
Asunto kupla (tai asuntojen hintojen kupla) on yksi useita erilaisia varallisuushintakuplia joka ajoittain esiintyy markkinoilla. Asuntokuplan peruskäsite on sama kuin muilla omaisuuskuplilla, jotka koostuvat kahdesta päävaiheesta. Ensinnäkin on aika, jolloin asuntojen hinnat nousevat dramaattisesti keinottelun johdosta. Toisessa vaiheessa asuntojen hinnat laskevat dramaattisesti. Asuntokuplat ovat yleensä sellaisten omaisuuskuplien joukossa, joilla on suurin vaikutus reaalitalouteen, koska ne ovat luottolähtöisiä, koska mukana on suuri osa kotitalouksia eikä vain sijoittajia ja koska asumisen rikkausvaikutus on yleensä suurempi kuin muun tyyppiset rahoitusvarat.
Asuntokuplan määritelmä
Useimmissa asuntokuplia koskevissa tutkimuspapereissa käytetään tavanomaisia omaisuuserien hintamääritelmiä. Kuplien määritelmiä on monia. Suurin osa niistä on normatiivisia määritelmiä, kuten Stiglitz (1990), jotka yrittävät kuvata kuplia keinottelujaksoina tai väittävät, että kuplat sisältävät hintoja, joita ei voida perustella perustekijöillä. Esimerkkejä ovat Palgrave (1926), Flood ja Hodrick (1990), Shiller (2015), Smith ja Smith (2006) ja Cochrane (2010).
Stiglitzin määritelmä on seuraava: "... intuitio on yksinkertainen: jos syy siihen, että hinta on tänään korkea, johtuu vain siitä, että sijoittajat uskovat myyntihinnan olevan korkea huomenna - kun" perustekijät "eivät näytä oikeuttavan tällaista hintaa - sitten kupla on olemassa. " (Stiglitz 1990, s. 13)
Lind (2009) väitti, että tarvitsimme uuden määritelmän hintakuplista asuntomarkkinoilla, "anti-Stiglitz" -määritelmän. Hänen näkemyksensä on, että perinteiset määritelmät, kuten Stiglitz (1990), joissa kuplien ehdotetaan johtuvan siitä, että hinnat eivät määrity perustekijöillä, ovat ongelmallisia. Tämä johtuu pääasiassa siitä, että käsite "perustekijät" on epämääräinen, mutta myös siksi, että tämän tyyppiset nimelliset määritelmät eivät tyypillisesti viittaa kuplan jaksoon kokonaisuutena - sekä hinnan nousun että laskun kanssa. Lind väittää, että ratkaisu on määritellä kupla keskittymällä vain hintojen erityiseen kehitykseen eikä siihen, miksi hinnat ovat kehittyneet tietyllä tavalla. Kuplan yleinen määritelmä olisi silloin yksinkertaisesti seuraava: "Kuplia on, jos omaisuuserän (todellinen) hinta nousee ensin dramaattisesti useiden kuukausien tai vuosien aikana ja sitten lähes välittömästi dramaattisesti." (Lind 2009, s.80)
Lindin (2009) innoittamana Oust ja Hrafnkelsson (2017) loivat seuraavan asuntokuplan määritelmän: ”Suurella asuntohintakuplalla reaalihinnat nousevat dramaattisesti, vähintään 50% viiden vuoden aikana tai 35% kolmen vuoden aikana. -vuoden jakso, jota seurasi hintojen välitön dramaattinen lasku vähintään 35%. Pienellä kuplalla reaalihinnat nousevat dramaattisesti, vähintään 35% viiden vuoden aikana tai 20% kolmen vuoden aikana, minkä jälkeen hintojen välitön dramaattinen lasku on vähintään 20%. "
Asuntokuplien tunnistaminen
Asuntokuplat vs. ylihinnoittelu asuntomarkkinoilla
Ylihinnoittelun voidaan sanoa olevan välttämätön, mutta riittämätön indikaattori kuplan olemassaolosta. Ylihinnoittelu määritellään laajemmin kuin kupla. Omaisuuserä voi olla ylihinnoiteltu ilman kuplaa, mutta (positiivista) kuplaa ei voi olla ilman ylihintaa. Yli- tai alihinnoittelu voidaan yksinkertaisesti määritellä poikkeaman tasapainohinnasta. DiPasquale ja Wheaton (1994) sanovat: "Todellakin näyttää olevan normaalia, että asuntojen hinnat poikkeavat perusarvosta tai tasapainohinnasta, koska asuntomarkkinat selkeytyvät asteittain eikä nopeasti lyhyellä aikavälillä."
Mayer (2011) tutki asuntojen hintakuplia ja havaitsi, että tutkijoiden on pohjimmiltaan kolme lähestymistapaa, kun tutkitaan asuntojen hintaa eroavat tasapainosta.
Ensinnäkin on olemassa rahoitukseen perustuva menetelmä, jossa asunnon hinta on sama kuin tulevaisuuden alennetut vuokrat. Tämä noudattaa samaa logiikkaa osaketta arvostettaessa. osakekurssi on yhtä suuri kuin kaikkien tulevien osinkojen diskontattu summa. Ajatuksena on, että oman pääoman arvo on yhtä suuri kuin diskontatut osingot. Hintavuokrasuhde ja asumiskustannukset ovat menetelmiä, jotka kuuluvat tämän menetelmän piiriin.
Toinen lähestymistapa on verrata uusien asuntojen rakentamisen kustannuksia nykyisiin asuntojen todellisiin hintoihin. Suurella osalla rakennuskustannusmenetelmää on perusta kysyntä- ja tarjontakäyräteoriassa. Jos kysyntä on vähäistä, tämä johtaa asuntojen hintojen alenemiseen ja uusien asuntojen rakentamiseen. Glaeser ja Gyourko (2005) huomauttavat, että asuntomarkkinoille on ominaista mutkainen tarjontakäyrä, joka on erittäin joustava, kun hinnat ovat rakennuskustannuksia tai korkeammat. Muussa tapauksessa toimituskäyrä on erittäin joustamaton. Asuminen voidaan rakentaa melko nopeasti, mutta koska asunto on kestävä tavara, vanha asunto ei katoa nopeasti. Siten asuntojen hinnat hidasilla tai negatiivisilla kysynnän kasvumarkkinoilla rajoittuvat rakennuskustannuksiin. Hintarakennuskustannussuhde ja hintarakennuskustannussuhde ovat menetelmiä, jotka kuuluvat tämän menetelmän piiriin.
Mayerin (2011) viimeinen lähestymistapa on käyttää tasapainomallin johtamiseen asuntojen hintojen kohtuuhintaisuuden yhdistelmää. Usein asuntojen hintoja verrataan tuloihin (tuloja käytetään kohtuuhintaisuuksien muuttujina). Jos asuntojen hinnat ovat liian korkeat, kotitalouksilla ei ole varaa samanlaiseen asumispalveluun (kohtuuhintaisuus). Symmetrisesti, kun asuntojen hinnat ovat alhaiset, kotitalouksilla voi olla korkeampi asumispalvelu. Hintatulosuhde, hintapalkkasuhde, kotitalouksien hintatulosuhde ovat esimerkkejä tästä menetelmästä. Saatavilla on myös joukko erilaisia kohtuuhintaisuusmittauksia ja -indeksejä, joissa tarkastellaan korkomaksujen tuloihin tai asuntolainan tuloihin kehitystä. Taloudellisiin toimenpiteisiin perustuvan asuntojen hintatasapainon lisäksi on mahdollista käyttää tilastollisia tekniikoita pitkän aikavälin hintakehityksen tunnistamiseen, esimerkiksi HP-suodatin.
Shillerin kuplan tarkistuslista (2010)
1. Kiinteistöjen, kuten kiinteistöjen tai osakkeiden, hinta nousee jyrkästi
2. Suuri julkinen jännitys mainituista korotuksista
3. Mukana oleva median vimma
4. Tarinat ihmisistä, jotka ansaitsevat paljon rahaa ja aiheuttavat kateutta ihmisillä, jotka eivät ole
5. Kasvava kiinnostus omaisuusluokkaan suuren yleisön keskuudessa
6. ”Uuden aikakauden” teoriat ennustamaan ennennäkemättömät hinnankorotukset
7. Lainanormien lasku
Lindin asuntokuplaindikaattoriryhmät (2009)
1. Kotimarkkinoiden ostajien tuloihin liittyvät korkomaksut
- Nimelliset korkomaksut suhteessa tuloihin ovat kasvaneet.
- Nimellinen korkomaksu suhteessa tuloihin olisi kasvanut, jos sovellettaisiin historiallisia korkotasoja.
- Reaaliset korkomaksut suhteessa tuloihin ovat kasvaneet.
- Reaaliset korkomaksut suhteessa tuloihin olisivat kasvaneet, jos sovellettaisiin historiallisia korkotasoja.
2. Asuntotarjonta
- Mitä helpompaa on lisätä tarjontaa, sitä todennäköisemmin korotettu hinta on osa kuplaa.
3. Ostajien odotukset hinnoista
- Ostajat odottavat hintojen nousevan edelleen tai vakiintuvan historiallisia suuntauksia huomattavasti korkeammalle tasolle.
- Ostajat uskovat, että jopa keskipitkällä aikavälillä (kolmesta viiteen vuoteen) sijoittaminen asumiseen on melkein riskitöntä.
4. Ostajien riskinotto ja kärsimättömyys
- Ihmiset siirtyvät omistukseen aikaisemmalla iällä tai korkeammalla laatutasolla.
- Ostajat valitsevat yleensä aiempaa riskialttiimpia rahoitusvaihtoehtoja.
- Ostajat poistavat vähemmän kuin aikaisemmin.
5. Pankkikäyttäytyminen
- Pankit nostavat tai ainakaan eivät vähennä asuntomarkkinoiden ostajien laina-arvo-suhdetta hintojen noustessa. -Pankeista tulee vapaampia arvioitaessa kotitalouksien luottokelpoisuutta.
6. Spekulatiivinen käyttäytyminen
- Tavallista suurempi osa kotiostajista aikoo jälleen myydä melko nopeasti.
Muut asuntokuplaindikaattorit
Asuntojen hinnat vs. vajaakäyttöaste. Suurella määrällä avoimia työpaikkoja on hintapaineita, koska tässä tapauksessa; tarjonta ylittää kysynnän (Geltner, Miller, Clayton ja Eichholtz, 2007). Vaihtoehtoisesti päinvastoin: käyttöaste.
Todelliset asuntojen hinnat vs. väestö. Jos vuokralaisten nettotulot ovat netto, asunnon kustannusten voidaan odottaa nousevan (Englund, 2011).
Asuntojen hintoja suhteessa BKT: hen voidaan käyttää, jos tietoja tuloista ei ole saatavana, koska BKT: n ja tulojen muutosten voidaan odottaa korreloivan (Claussen, Jonsson ja Lagerwall, 2011).
Lainan ja arvon suhde (LTV) on hyvä indikaattori sekä luotonantajalle että lainanottajalle aiheutuviin riskeihin. Mitä suurempi suhde, sitä suurempi on riski (Kokko, 1999).
Velanhoitosuhde tai velan kattavuusaste (DSCR), eli korkojen ja pääoman maksamiseen käytettävissä olevien varojen suhde. Tätä pidetään hyvänä indikaattorina riskien tasolle (Joshi, 2006).
Lainan ja käytettävissä olevien tulojen välisen suhteen ei pitäisi muuttua ajan myötä. Pitkän aikavälin keskiarvoa korkeampi nousu osoittaa, että markkinat voivat olla yliarvostettuja (Finocchinaro, Nilsson, Nyberg ja Soultanaeva, 2011).
Asuntojen hinnat vs. korot. Jos korkotaso nousee, on kalliimpaa omistaa kiinteistö pala ja kompensoida korkeammat käyttäjäkustannukset voidaan odottaa laskevan. (Englund, 2011).
Nopea ja kasvava asuntojen hintojen kasvu. Oust ja Hrafnkelsson (2017)
Historialliset asuntokuplat
Suuret asuntokuplat OECD-maissa 1970--2015
Hintamuutos ennen huippua / sen jälkeen | Hintamuutos ennen huippua / sen jälkeen | Hintamuutos ennen huippua / sen jälkeen | Hintamuutos ennen huippua / sen jälkeen | Hintamuutos ennen huippua / sen jälkeen | |||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Maa | Hinta | Huiput / kaukalot | Kesto | Koottu | Yhdistetty 5 vuotta | An. 5Y keskimäärin | Yhdistetty 3 vuotta | An. 3Y keskimäärin | 1 vuosi |
Suomi | Lisääntyä | 1989-Q2 | 15 | 68,3% | 63,3% | 12,7% | 65,8% | 21,9% | 24,1% |
Suomi | Syksy | 1995 - Q4 | 26 | -50,5% | -46,0% | -9,2% | 41,0% | -13,7% | -11,9% |
Irlanti | Lisääntyä | 2007-Q1 | 56 | 235,6% | 52,9% | 10,6% | 30,5% | 10,2% | 10,1% |
Irlanti | Syksy | 2013-Q1 | 24 | -53,6% | -51,6% | -10,3% | -31,8% | -10,6% | -7,1% |
Alankomaat | Lisääntyä | 1978-Q2 | 33 | 138,9% | 94,4% | 18,9% | 69,0% | 23,0% | 6,5% |
Alankomaat | Syksy | 1985-Q3 | 29 | -52,6% | -47,9% | -9,6% | -35,5% | -11,8% | -11,8% |
Uusi Seelanti | Lisääntyä | 1974-Q3 | 18 | 66,2% | * 66,2% | 14,7% | 64,4% | 21,5% | 29,9% |
Uusi Seelanti | Syksy | 1980-Q4 | 25 | -39,4% | -34,7% | -6,9% | -22,7% | -7,6% | -9,2% |
Norja | Lisääntyä | 1987-Q1 | 8 | 44,0% | 37,8% | 7,6% | 39,8% | 13,3% | 25,0% |
Norja | Syksy | 1993-Q1 | 24 | -45,5% | -41,2% | -8,2% | -28,6% | -9,5% | -2,3% |
Etelä-Afrikka | Lisääntyä | 1984-Q1 | 21 | 55,1% | 54,9% | 11,0% | 25,5% | 8,5% | 9,2% |
Etelä-Afrikka | Syksy | 1987-Q1 | 12 | -44,1% | -42,8% | -8,6% | -44,1% | -14,7% | -18,1% |
Espanja | Lisääntyä | 2007-Q2 | 41 | 138,8% | 69,2% | 13,8% | 30,1% | 10,0% | 9,0% |
Espanja | Syksy | 2014-Q1 | 27 | -45,5% | -36,0% | -7,2% | -14,1% | -4,7% | -4,5% |
Iso-Britannia | Lisääntyä | 1973-Q3 | 14 | 67,4% | * 67,4% | 19,3% | 66,2% | 22,1% | 23,5% |
Iso-Britannia | Syksy | 1977-Q3 | 16 | -35,6% | -29,3% | -5,9% | -28,9% | -9,6% | -11,2% |
USA | Lisääntyä | 2006 - Q1 | 38 | 92,9% | 54,1% | 10,8% | 35,4% | 11,8% | 7,8% |
USA | Syksy | 2011-Q4 | 23 | -39,6% | -37,1% | -7,4% | -33,0% | -11,0% | -4,3% |
Taulukko on peräisin Oustilta ja Hrafnkelssonilta (2017), ja se on rakennettu käyttämällä niiden kupla-määritelmää. Aineisto koostuu neljännesvuosittaisista reaalihinnoista 20 OECD-maalle vuosina 1970–2015. Kesto on vuosineljännesten lukumäärä viimeisestä käännekohdasta (tai datasarjan alusta). Yhdistetty hintamuutos on hintojen yhteenlaskettu muutos. * Yhdistetty hintamuutos tapahtuu jakson alusta huippuun.
Pienet asumiskuplat OECD-maissa 1970--2015
Hintamuutos ennen huippua / sen jälkeen | Hintamuutos ennen huippua / sen jälkeen | Hintamuutos ennen huippua / sen jälkeen | Hintamuutos ennen huippua / sen jälkeen | Hintamuutos ennen huippua / sen jälkeen | |||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Maa | Hinta | Huiput / kaukalot | Kesto | Koottu | Yhdistetty 5 vuotta | An. 5Y keskimäärin | Yhdistetty 3 vuotta | An. 3Y keskimäärin | 1 vuosi |
Belgia | Lisääntyä | 1979-Q3 | 31 | 59,6% | 33,4% | 6,7% | 21,2% | 7,1% | 3,9% |
Belgia | Syksy | 1985-Q2 | 23 | -40,4% | -36,8% | -7,4% | -26,5% | -8,8% | -7,1% |
Tanska | Lisääntyä | 1986-Q2 | 14 | 55,8% | 29,9% | 6,0% | 31,5% | 10,5% | 14,0% |
Tanska | Syksy | 1993-Q2 | 28 | -36,5% | -29,4% | -5,9% | -19,2% | -6,4% | -12,5% |
Tanska | Lisääntyä | 2006-Q3 | 53 | 180,1% | 63,9% | 12,8% | 60,0% | 20,0% | 21,1% |
Tanska | Syksy | 2012-Q4 | 25 | -28,5% | -25,0% | -5,0% | -21,1% | -7,0% | -0,7% |
Suomi | Lisääntyä | 1974-Q2 | 10 | 28,8% | * 27,9% | 6,6% | 28,5% | 9,5% | 6,8% |
Suomi | Syksy | 1979-Q3 | 21 | -34,0% | -33,8% | -6,8% | -26,6% | -8,9% | -13,5% |
Irlanti | Lisääntyä | 1980-Q4 | 43 | 44,3% | 44,3% | 8,9% | 29,2% | 9,7% | 5,8% |
Irlanti | Syksy | 1987-Q2 | 26 | -35,3% | -29,0% | -5,8% | -25,7% | -8,6% | -7,0% |
Italia | Lisääntyä | 1981-Q2 | 13 | 40,6% | 26,8% | 5,4% | 36,5% | 12,2% | 19,2% |
Italia | Syksy | 1986-Q4 | 22 | -27,8% | -27,6% | -5,5% | -18,5% | -6,2% | -4,8% |
Japani | Lisääntyä | 1973-Q4 | 15 | 60,9% | * 60,9% | 16,2% | 47,5% | 15,8% | 17,0% |
Japani | Syksy | 1977-Q3 | 15 | -34,2% | -32,3% | -6,5% | -31,5% | -10,5% | -17,6% |
Japani | Lisääntyä | 1990-Q4 | 53 | 79,6% | 37,6% | 7,5% | 22,9% | 7,6% | 9,7% |
Japani | Syksy | 2009-Q2 | 74 | -49,5% | -17,3% | -3,5% | -14,3% | -4,8% | -3,3% |
Korea | Lisääntyä | 1979-Q2 | 37 | 88,5% | 88,5% | 17,7% | 72,3% | 24,1% | 5,4% |
Korea | Syksy | 1982-Q2 | 12 | -33,6% | -15,2% | -3,0% | -33,6% | -11,2% | -14,8% |
Korea | Lisääntyä | 1991-Q1 | 14 | 34,3% | 27,0% | 5,4% | 25,7% | 8,6% | 8,1% |
Korea | Syksy | 2001-Q1 | 40 | -48,5% | -33,0% | -6,6% | -25,8% | -8,6% | -11,6% |
Espanja | Lisääntyä | 1978-Q2 | 9 | 29,7% | 40,6% | 8,1% | 24,1% | 8,0% | 12,2% |
Espanja | Syksy | 1982-Q4 | 18 | -36,7% | -30,8% | -6,2% | -25,9% | -8,6% | -10,4% |
Espanja | Lisääntyä | 1991-Q4 | 36 | 142,3% | 102,4% | 20,5% | 34,2% | 11,4% | 10,9% |
Espanja | Syksy | 1997-Q1 | 21 | -21,2% | -21,0% | -4,2% | -18,7% | -6,2% | -12,5% |
Ruotsi | Lisääntyä | 1990-Q1 | 17 | 46,6% | 42,5% | 8,5% | 35,9% | 12,0% | 8,8% |
Ruotsi | Syksy | 1995 - Q4 | 23 | -31,9% | -30,0% | -6,0% | -28,4% | -9,5% | -1,6% |
Sveitsi | Lisääntyä | 1973-Q1 | 12 | 27,7% | * 27,7% | 9,2% | 27,7% | 9,2% | 17,7% |
Sveitsi | Syksy | 1976-Q3 | 14 | -28,4% | -26,6% | -5,3% | -27,8% | -9,3% | -10,6% |
Sveitsi | Lisääntyä | 1989-Q4 | 53 | 72,1% | 38,1% | 7,6% | 28,7% | 9,6% | 4,6% |
Sveitsi | Syksy | 2000-Q1 | 41 | -38,6% | -27,6% | -5,5% | -21,6% | -7,2% | -8,0% |
Iso-Britannia | Lisääntyä | 1989-Q3 | 30 | 103,6% | 77,8% | 15,6% | 58,1% | 19,4% | 10,6% |
Iso-Britannia | Syksy | 1995 - Q4 | 25 | -29,3% | -26,6% | -5,3% | -24,7% | -8,2% | -9,4% |
Taulukko on peräisin Oustilta ja Hrafnkelssonilta (2017), ja se on rakennettu käyttämällä niiden kupla-määritelmää. Aineisto koostuu neljännesvuosittaisista reaalihinnoista 20 OECD-maalle vuosina 1970–2015. Kesto on vuosineljännesten lukumäärä viimeisestä käännekohdasta (tai datasarjan alusta). Yhdistetty hintamuutos on hintojen yhteenlaskettu muutos. * Yhdistetty hintamuutos on kauden alusta huippuun.
Katso myös
Katso yksittäiset maat:
- Australian kiinteistökupla - meneillään
- Baltian asuntokupla
- Ison-Britannian kiinteistökupla
- Bulgarian kiinteistökupla
- Kanadan kiinteistökupla - jatkuu tällä hetkellä
- Kiinan kiinteistökupla - 2005–2011
- Tanskan kiinteistökupla - 2001–2006
- Intian omaisuuden kupla
- Irlannin kiinteistökupla - 1999–2006
- Japanin varojen hintakupla - 1986–1991
- Libanonin asuntokupla
- Uuden-Seelannin kiinteistökupla - meneillään
- Puolan kiinteistökupla - 2002–2008
- Romanian kiinteistökupla
- Espanjan kiinteistökupla - 1985–2008
- Yhdysvaltain asuntokupla - 1997–2006